Biciclette in cortile condominiale

Diventa sempre più frequente l'uso della bici per spostarsi anche nei grandi centri urbani, sia perché non inquina, sia perché si evita il traffico e, infine, perché in questo particolare momento di crisi consente di circolare senza nessuna spesa aggiuntiva. Ma ancora oggi il problema sorge quando, giunti a casa o in ufficio, non si sa dove parcheggiare la propria bici. L'uso del cortile comune è spesso oggetto di liti in condominio. Nelle grandi città, nell'ambito di un programma politico-sociale volto a ridurre l'inquinamento urbano dovuto al traffico, viene sempre più promosso l'utilizzo delle biciclette, creando dei punti di noleggio e modificando la viabilità con apposite aree e piste ciclabili. Ma ancora oggi il problema sorge quando, giunti a casa o in ufficio, non si sa dove parcheggiare la propria bici. Capita, infatti, di incontrare persone che si lamentano, perché nello stabile dove abitano o dove lavorano viene loro negato di poter accedere e parcheggiare in cortile la propria bicicletta che, di conseguenza, lasciata in strada, soprattutto nelle grandi metropoli, diventa facile oggetto di furto. Ecco che allora il condominio, sempre più spesso, viene chiamato a deliberare al riguardo, magari imponendo divieti che sono stati previsti nel regolamento o deliberando di non consentirne il parcheggio perché magari non tutti hanno la bici o verrebbe occupato uno spazio nel cortile comune, prima adibito a zona verde o a parco giochi. Non tutti sanno però che esistono apposite norme regolamentari di ordine pubblico, non derogabili, che prevedono di destinare gli apposti spazi comuni al ricovero delle bici. Ma andiamo per gradi. Il cortile in condominio L'uso di quello che viene definito ''uno spazio di tutti'' è spesso oggetto di liti in condominio. È utile, preliminarmente, spiegare cosa s'intende per cortile e quale sia la sua funzione primaria. I cortili sono spazi esterni ubicati nell'ambito di un edificio o tra diversi fabbricati confinanti. L'uso principale, secondo la giurisprudenza costante, è quello di fornire aria e luce agli appartamenti o, ancora, di garantire il passaggio di cose e mezzi quando questo sia possibile e necessario. A questi usi principali possono, per accordo o per prassi, aggiungersene altri come, per esempio, di parcheggio, parco giochi per bambini, allocazione dei secchi per la raccolta differenziata dei rifiuti ecc. La proprietà del cortile si presume comune ex art. 1117 cod. civ., sempre che il contrario non risulti dai titoli di acquisto. Tutti i condomini possono servirsi del cortile, così come delle altri parti comuni dell'edificio, purché non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1112 cod. civ.). Orbene, è difficile ipotizzare che l'uso del cortile per il ricovero delle biciclette possa comportare un mutamento della destinazione di detto bene comune o possa snaturarne le caratteristiche, così come appare altrettanto improbabile una sua compromissione sotto il profilo del paritetico uso da parte degli altri condomini. Rispettati, pertanto, questi due presupposti, oltre al decoro dell'edificio, non è legittimo vietare di parcheggiare le biciclette nel cortile del condominio. In particolare, solo il regolamento contrattuale - cioé predisposto dal costruttore e accettato dai proprietari al momento del rogito - può vietarne l'uso. Il regolamento assembleare, infatti, quale espressione della maggioranza dei condomini, può solo disciplinarne le modalità di godimento. Ma anche il veto contrattuale viene meno, allorché vi sia una norma esterna di ordine pubblico che consenta di utilizzare il cortile per il ricovero delle bici. Le disposizioni contenute nei Regolamenti edilizi e d'igiene Prima di analizzare le attuali norme che impongono in alcuni comuni di consentire il deposito delle biciclette nel cortile di chi ci abita o svolge la propria attività lavorativa, è opportuno rivolgere l'attenzione alle disposizioni che si sono succedute nel tempo e che hanno permesso di giungere a tale determinazione. Nel 1992 la regione Lombardia emanava la legge 38/1992 che all'art. 6, comma 1, impegna i comuni a inserire nei Regolamenti edilizi delle norme per la realizzazione di appositi spazi comuni da destinare al deposito delle biciclette, sia all'interno degli edifici residenziali, sia di quelli destinati ad attività terziarie. Il successivo comma 2 del medesimo art. 6 prevede, poi, una disposizione immediatamente precettiva di questo tenore: ''negli edifici di edilizia residenziale pubblica è fatto obbligo di consentire il deposito di bicilette in cortili o spazi comuni''. Nella seduta del 20 marzo 1995 veniva approvato all'unanimità dal Consiglio comunale di Milano un emendamento al Regolamento comunale d'igiene che inseriva all'art. 3.5.2 la seguente norma: ''in tutti i cortili esistenti o di nuova edificazione deve essere consentito il deposito di biciclette di chi abita o lavora nei numeri civici collegati al cortile''. Esplicativa in tal senso, una sentenza del Tribunale di Milano del 1997, la n. 113890 della VIII Sez. civ., la quale, nell'affermare che ''la generale destinazione dei cortili al riparo di biciclette utilizzate dagli abitanti degli stabili cui acceda il cortile, non può essere contrastata dai titolari dei diritti reali sui cortili stessi, siano essi proprietari singoli o, come nel caso del condominio, collettivi'', ha specificato che il Regolamento comunale deve essere ritenuto in ogni caso vincolante rispetto ai privati in quanto ''fonte normativa in senso proprio e incidente in materia di ordine pubblico delineata dalla legge''. Pertanto, trattandosi di norma regolamentare di ordine pubblico e di immediata attuazione, deve essere intesa come obbligatoria e prevalente nei confronti dei condomini, anche nell'ipotesi che il regolamento condominiale preveda il divieto del ricovero delle bici nei cortili. Autorevoli giuristi e un'ormai avviata tendenza giurisprudenziale concordano nel ritenere quest'obbligo di fonte comunale superiore a eventuali norme contrarie contenute nei regolamenti condominiali le quali, in mancanza di spontaneo adeguamento da parte del condominio, possono essere impugnate anche avanti l'autorità giudiziaria competente. Il 20 ottobre 1999 è entrato in vigore il nuovo Regolamento edilizio che ha abrogato il precedente, risalente al 1983. Il Regolamento edilizio è lo strumento normativo comunale che, tra le altre cose, disciplina le caratteristiche degli edifici e delle loro pertinenze, le destinazioni d'uso delle stesse, le attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale. Si tratta, in sostanza, di norme di carattere tecnico. L'art. 51 del predetto Regolamento intitolato ''Corti e cortili'' riproduce fedelmente quanto già previsto nel Regolamento d'igiene e si può dire che costituisce attuazione della disposizione della legge regionale. Il summenzionato articolo al punto 4 così recita: ''in tutti i cortili esistenti o di nuova costruzione dev'essere consentito il deposito di biciclette di chi abita o lavora nei numeri civici collegati al cortile'', abrogando così l'identica norma contenuta nel Regolamento d'igiene. Nello stesso modo a Torino, nel 2001, è stata approvata la modifica del Regolamento edilizio e del Regolamento d'igiene. In particolare l'art. 48 del Regolamento edilizio, al punto 2, stabilisce che ''in caso di nuova edificazione o di ristrutturazione edilizia e urbanistica e in tutti i luoghi previsti dall'art. 7 della L.R. 33/1990 devono essere ricavati appositi spazi destinati al deposito delle biciclette, nei cortili o in altre parti di uso comune dell'edificio, in misura non inferiore all'1% della superficie utile lorda oggetto di intervento''. Il Regolamento d'igiene all'art. 82, punto 4, prevede che ''in tutti i cortili esistenti o di nuova edificazione deve essere consentito il deposito delle biciclette di chi abita o lavora nei numeri civici collegati al cortile''. La sent. n. 666 della Corte di Appello di Milano del 6.2.2008 - che può fungere da monito anche per tutte le altre città - ha stabilito che il divieto previsto dal regolamento è valido in assenza di norme comunali che impongono di consentire il parcheggio delle biciclette negli spazi comuni del condominio. Come contrastare il divieto di accedere con la bici in cortile Come contrastare il divieto di accedere con la bici in cortile disposto dal regolamento o dall'assemblea di condominio? La prima soluzione, che appare anche la piò immediata e di più facile comprensione, è quella di chiedere che la questione venga posta all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale al fine di modificare il regolamento contrattuale. Questo è un primo tentativo che consente a tutti i condomini di partecipare alla decisione, permettendo anche di scegliere gli spazi ritenuti più idonei e di discutere in merito a eventuali turnazioni, se la rastrelliera prescelta non è sufficiente a ospitare contemporaneamente le biciclette di tutti. Anche qualora vi sia un regolamento assembleare che prevede il divieto è opportuno ricorrere all'assemblea, pur sapendo che in questo caso il divieto è illegittimo ab origine in quanto detto regolamento per sua natura non può vietare il parcheggio, bensì solo eventualmente disciplinarne le modalità di utilizzo. In entrambi i casi, trattandosi di modifiche che non incidono sui diritti di proprietà, il quorum non varia a seconda del tipo di regolamento: occorre sempre la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà dei millesimi. Un secondo approccio è quello di inviare una lettera raccomandata all'amministratore e per conoscenza ai consiglieri e ai condomini, invitandolo ad adeguare tempestivamente il regolamento di condominio alle leggi vigenti, ovvero all'art. 51 del Regolamento edilizio del comune di Milano o, se si tratta di stabile IACP, all'art. 6, comma 2, L.R. 38/1992. In caso di insuccesso, un successivo approccio può essere quello di chiedere, anche telefonicamente, l'intervento della Polizia municipale al fine di contestare l'illegittimo divieto di accesso alle biciclette. Infine, rimangono due possibilità un po' più coercitive, ovvero denunciare formalmente alla Polizia municipale l'inadempienza condominiale di conformarsi ai dettami previsti dal Regolamento edilizio e/o ricorrere al giudice competente per chiedere l'eliminazione dell'illegittimo divieto, magari disposto mediante delibera assembleare che dovrà essere impugnata nei termini di legge, previo esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione. Egregio ............ Amministratore del Condominio di via ............ 20100 Milano e p.c. ai signori Consiglieri, ai signori Condomini Raccomandata A.R. Oggetto: deposito biciclette nel cortile condominiale. Egregio amministratore, nello stabile di via ............ da Lei amministrato persiste tuttora una disposizione condominiale che impedisce l'accesso delle biciclette in cortile. Tale disposizione è illegittima in quanto contraria a norme di ordine pubblico. In particolare contrasta con l'art. 51 del Regolamento edilizio comunale che stabilisce ''............'' La invito, pertanto, a rimuovere gli impedimenti che tuttora persistono, modificando il regolamento condominiale sul punto in oggetto in senso conforme alle disposizioni vigenti, di individuare nel cortile medesimo un'area per il ricovero delle biciclette ed eventualmente anche di provvedere, ove il condominio lo ritenesse opportuno, alla sistemazione di una rastrelliera. In difetto, mi vedrò costretto ad adire le autorità giudiziarie competenti con aggravio di spese a Suo esclusivo carico. Distinti saluti. (firma) (19 settembre 2012 Fonte: Immobili24)